Zoom sur l'achat ou la vente en viager immobilier
Avec le vieillissement de la population et des retraites à l'avenir incertain, le viager semble promis à un bel avenir. Mais avant toute chose, il est important de comprendre le fonctionnement ainsi que les avantages et les inconvénients d'une vente en viager. Être conseillé par un spécialiste en la matière reste la meilleure solution pour éviter les mauvaises surprises.
En tenant compte de l'allongement de la durée de vie et des problèmes de financement des retraites, l'achat en viager est une opération qui est amenée à se développer et prendre un nouvel essor. Dans les années à venir, il y aura donc de plus en plus de vendeurs en viager. Le viager étant par ailleurs le plus ancien moyen existant de financer sa retraite.
Le saviez-vous ?
Deux formules de viagers immobiliers (aux conséquences différentes) existent :
- Le viager libre (très rare, qui concerne 2 à 3% des ventes) permet à l'acquéreur de bénéficier de la jouissance du bien dès la signature de l’acte de vente.
- Le viager occupé (plus courant : 97% des ventes) permet au vendeur de conserver la jouissance du bien jusqu’à son décès.
Avantages et inconvénients de l'achat/vente en viager
Si le viager offre de nombreux avantages aux acheteurs et aux vendeurs, il peut aussi présenter des inconvénients.
Pour le vendeur
- Si le vendeur décède prématurément, ses héritiers seront alors privés du bien qui a été vendu.
- Si au contraire le vendeur vit longtemps, il aura fait une très bonne affaire, et, dans le cas d'un viager occupé, il est logé dans son appartement.
- Dans le cas d'un viager libre, le vendeur n'a pas les soucis d’une gestion locative et bénéficie d'une fiscalité plus légère que celle des revenus fonciers.
Pour l'acheteur
- A l'inverse, si le vendeur vit très longtemps, l'acheteur n’a peut-être pas fait une très bonne affaire, c’est pourquoi il ne doit pas accepter une rente qui soit trop importante.
- S'il s'agit d'un viager occupé, l'acheteur n'a pas les soucis d'une gestion locative puisqu'il n'a pas de locataire, et n'a donc pas de déclaration de revenus fonciers à faire.
Viager, quid de l’aspect moral ?
Certaines personnes peuvent être réticentes à acheter en viager car les intérêts entre acheteurs et vendeurs sont très divergents et l'on pourrait parler de spéculation sur la disparition d’autrui. Mais il faut tout de même savoir que ce sont des opérations encadrées afin de veiller à ce que personne ne soit lésé.
Si l’acheteur conclut l’opération avec un vendeur dans un très mauvais état de santé, cela pourra être annulé tant par les héritiers que par l’administration fiscale qui veille à éviter des transmissions de patrimoine déguisées en opération de vente en viager.
S’adresser à un professionnel spécialisé en transactions viagères
La transaction viagère étant une opération particulière et délicate, il est donc essentiel de recourir à un spécialiste en viager. Celui-ci, aura ainsi une forte expérience dans ce domaine et des connaissances sur le plan patrimonial, fiscal et juridique.